2009年广州楼市九大猜想

2019-08-16 19:34:47 来源: 十堰信息港

  元旦三天,广州楼市的争客战此起彼伏。

  阳光家缘上签约数据显示,广州144个楼盘元旦期间共成交了7 6套住房。在元旦假期签约排行榜前20名中,除了中环广场价格在1.5万元/平方米以上之外,其他如新塘广场、云山雅苑、侨英花园、岭南新世界都是中低价盘。

  在开发商的绞尽脑汁卖力营销、政府暖风频吹的“护航”之下,2009年这个农历牛年,广州楼市走“牛”的几率几何?从元旦的总体淡静但间有热点的成交中,已初见端倪。

  低价盘依然受宠

  盘点2008年的楼盘销售,卖得火的几乎都是低价盘:比如碧桂园凤凰城均价4680元/平方米,龙光风景华庭4000元/平方米。在阳光家缘前十名的销售楼盘中,仅有翠城花园和富力桃园两个楼盘是万元以上的楼盘。

  “价量齐跌、政策频出”这八个字道出了对2008年的房地产市场的概况。价跌量缩是去年调整的主旋律,其年调整幅度也是自1998年我国启动房改以来的一次;在成交持续低迷的影响下,房地产开发投资直线下滑,行业景气度持续下行。

  价格依然是促使消费者出手的王道。元旦促销中可以看到,广州各大楼盘发布的销售广告纷纷围绕“价格实惠”做文章,成本价、 0万元折扣、×年管理费等优惠招数此起彼伏,一些楼盘甚至出现“一成首付”甚至是“零首付”的诱惑字眼。从成交数据不难发现,元旦期间,远郊低价盘也显现了抢客的威力。例如无论是持续热销的碧桂园凤凰城、祈福辉煌台、保利城、祈福水城还是新加入战团的新塘广州、锦绣新天地在这个元旦假期都有不菲的“收获”。阳光家缘的统计数字显示,在元旦的实际成交量当中,单价在7000~8000元/平方米左右的楼盘依然是成交的主力。

  四部委联手提振楼市

  2008年10月22日,财政部和央行分别发布了有关房地产的调整政策。这标志着200 年以来中央政府对房地产的调控政策已开始明确转向,在“保增长”的导向下,偏暖的房地产行业政策将为行业发展创造良好的环境。

  而2009年新年伊始的1月6日,国务院办公室举行新年发布会上,汇聚的住房和城乡建设部、发改委、财政部、中国人民银行四大部委相关部门,介绍了关于促进房地产市场健康发展方面的措施落实情况,同时透露了更多正在酝酿中的措施方向。

  财政部税政司副司长王晓华透露,2009年是否出台新的房地产税收优惠政策,要根据2008年出台的房地产税收优惠政策执行情况来定。如果执行得好,可能会延续这些政策;如果执行得不好,可能会考虑出台其他更好的政策措施。

  针对此,业内统一的认识是,政策转向并不是为了维持高房价,而是主要针对首次购房从交易税费和贷款成本两个方面提升刚性需求的购买力、促进市场成交,从而带动行业走出低迷。

  今年成交回暖值得期待

  专家分析,虽然目前开发企业的资金情况仍然较为紧张,但是随着2007年新增地价款基本支付完毕和2008、2009年投资计划的调低,资金问题已经不是目前大多数企业的困难,再加上整体信贷趋于宽松以及销售如能继续回暖,资金压力将持续缓解。

  从目前的政策导向来看,2009年房地产行业很可能进入一个相对温和的调整阶段,房价可能会继续回落但空间有限,但是成交量回暖值得期待。

  合富辉煌首席市场分析师黎文江就认为,在国家新政的刺激下,广州改善型购房需求正在得到释放。目前广州中心城区楼盘的购买力仍很旺盛,预计从元旦到春节期间,广州楼市会有所回暖。但郊区楼盘仍有一定的下调空间。

  同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,广州楼市从去年12月底就开始回暖,预计未来几个月全市一手房成交量稳定在50万平方米以上没有问题。“现在国家能够出台的利好政策基本都已到位,此前观望的买家会选择入市。”

  此外,随着行业利润率的回落,房地产行业的整合也将逐步进入高潮。

  本报关丽

  猜想之

  一

  房价走势缓步探底

  2008年,广州楼市的经历的确是不寻常。但已经到来的2009,楼市走势则显得依然扑朔迷离。

  从2008年1—12月的楼价走势看,广州市十区新建商品住宅的成交均价总体呈现降与升反复交替的振荡状态,但价格幅度始终在9000—10000元/平方米之间徘徊。回顾这一年,从年初的扭扭捏捏、不肯不愿降价,到五一的销售稍有起色,之后经历了长时间的低迷开始全面降价直到一发不可收拾……降价,无疑是2008年楼市的主旋律。

  当开发商对于2008年的楼市变幻还心有余悸的时候,2009年已经悄然而至,牛年楼市能否也牛起来?房价是将触底反弹还是继续在寒潮中沦落?

  对此,中国社会科学院在北京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出,2009年,在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下,房地产市场将步入较长时间的调整期。蓝皮书指出,2009年将延续2008年房市的低迷,短期内房价面临进一步回调。

  合富置业首席分析师黎文江认为,在经过上一年楼市的上涨后,2008年的楼市是一个逐步归位的过程,而2009年可能就是一个市场的激活期,交易量会逐步活跃起来。政府不断加强改善型住房的资金投入,炒房投资市场也回归到理性的自主型市场。他认为进入2009年后,市场的活跃可能在“五一”的黄金市场期明显表现出来。“十一”国庆的时候经济环境会逐步转好,投资、需求的比例也会有所拉大。

  就区域板块的价格走势来看,2008年广州楼价总体呈下降走势,但由于中心城区中的天河、越秀、荔湾和海珠的楼价依然坚挺,而且目前天河和海珠的交易量在中心区域中占相当比例,因此2008年楼价仍维持较高水平。中国指数研究院指数研究中心认为,进入2009年后,预计随着郊区新盘交易量的上升,及中心区域楼盘价格的回调,上半年广州楼价仍继续呈下降走势,预计7500元左右水平会受到支撑。

  综合各方观点,2009年广州房价仍处于调整阶段,但降幅将大为趋缓。预计月度均价波动区间为8500元/平方米至9500元/平方米之间,2009年商品住宅需求的激活将在这个价格平台展开。

  本报关丽

  猜想之

  二

  成交回暖值得期待

  楼市从疯狂到低迷,明显的特征不是价格,而是成交量。据统计,2008年月广州十区新建商品住宅签约504.47万平方米,预计全年成交约550万平方米,环比上年减少 1. %。业内人士普遍认为,导致2008年楼市成交低迷的原因出自购买力和信心两个方面。

  2009年楼市成交能否走出低迷?由于政府近期出台一系列救市政策正在形成集聚效应,购房者的观望情绪开始出现打破,以恒大山水城、广州雅居乐、保利中环广场、可逸豪苑为代表的高性价比楼盘已经出现热销局面。市场人士普遍相信,在越来越多开发商选择以政策引导的“合理价格”销售时,楼市回暖在2009年值得期待。

  受2008年开发商纷纷缩减开工影响,广州经纬行研究中心估计,2009年的新增货量将创六年来。根据该行对广州全市的楼盘跟踪监测估计,广州十区2009年新增供应约5. 万套,计560万平方米,比2008年下降 5.7%。另外由于2008年市场低迷,在售余货约有4万余套,加上明年新推货量,预计2009年广州十区全年可售货量逾9万套。

  经纬地产分析人士预计,由于2009年市场供应仍很充裕,而发展商回笼资金压力更大,楼价仍将有所下调。而受政策鼓励普通住房消费的影响,明年刚性需求将缓慢释放。经纬行研究中心预计2009年广州楼市月均签约量为50万平方米左右,全年600万平方米左右,比2008年增约一成。

  二手房方面,满堂红研究部在2008年年末对二手楼市买家的调查显示,目前仍然有65%的买家认为“广州楼价偏高”,有44.6%的买家认为“明年楼价将会小幅下跌”。该行预计2009年的市场还将面临新一轮的博弈。

  合富辉煌对于今年楼市成交量的判断更为乐观。该行预计广州市2009年成交量约在万平方米。在成交区域格局上,2009年中心城区成交仍将保持稳定增长,但鉴于当前供应格局,预计外围区域产品成交比重将持续增加,外围区域将是广州楼市总体成交回暖、价格稳定的关键。

  本报王昊

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