房地产政策调整要把握好度

2019-08-16 19:04:25 来源: 十堰信息港

  “想要同时实现稳增长和控房价两个目标,就要把握好政策调整的度。”6月28日在河南郑州召开的2012年省区市发展研究中心主任座谈会上,国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在作专题发言时这样表示,“要坚决遏制投机性购房需求,同时释放自住型和改善型的购房需求;要改善住房供给结构,防止下一阶段性或区域性的住房供给不足;更为重要的是要控制好利率、规模和首付比例。”

  住房市场发生了明显变化,交易量明显上升

  自今年 月份开始,国内住房市场发生明显变化。任兴洲依据五个指标进行了说明。

  一是全国商品房销售面积较快上涨。4、5月份,无论是北京、上海、广州等一线城市,还是南昌、珠海等中等城市,商品房交易量都出现明显的上升。进入6月份,几个主要城市的新建商品住宅交易量增长更快,从6月4日到24日20天内,北京总成交面积同比上涨了55.5%。与限购城市相比,一些非限购城市销售面积上升幅度相对较小。

  二是新建商品房的销售价格有所变化。5月份,统计局的显示,70个大中城市中,价格环比下降的城市有4 个,价格环比上涨的城市有6个。再从70个大中城市中选取有代表性的10个限购城市进一步分析可以看出,虽然整个住房市场价格同比仍呈下降趋势,但一些重点城市的价格已出现环比和同比有所上升的趋势。

  三是房地产开发投资增速提高。5月份,全国房地产开发投资环比上涨 0%,同比上涨18%,变化较大。这其中包含着地区差异,从东中西部房地产开发投资情况来看,东部虽然投资规模较大,但房地产投资的增幅较低,上涨比较快的是中部和西部地区。

  四是土地交易量和土地出让金增幅都有所加快。从4月份开始,连续两个多月,一些城市的土地交易量都出现了上升,土地出让金走高,甚至部分城市出现了新 “地王”。“地王”的出现对部分城市的土地市场交易量又产生了拉动作用。

  五是商品房库存量仍然较大。即使按照现在较快的销售速度,去库存也需要一定的时间。但需要注意的是,一些限购城市的商品房库存水平的指标已经从阶段性的高点开始回落。

  多种因素导致住房市场的变化

  为什么近期住房市场会出现这么多的变化?任兴洲认为,这首先要归结为开发商这一段时间以来的“以价换量”取得了明显成效。在一系列调控政策的作用下,一批大中城市的郊区房价有所下降,同时市中心的房价不再持续上涨,议价空间也有所增加,这些因素促使住房的刚性需求得以释放,表现在中小户型、中低价位的住房销量增加。可以说,刚性需求的释放是这一轮交易量上升的主要支撑因素。

  其次,近期的政策变化对住房市场回升起到了很大的推动作用。一方面,降息政策以及利率市场化都释放出了很强的信号,不仅对购买力有所支撑,更重要的是市场解读为是住房政策放松的信号。还有存款准备金率的连续下调,流动性的增加都对市场产生了较大的影响。在此基础上,一些的利率优惠程度明显提高,一些地区购房利率出现了9折、8.5折甚至8折的优惠;还有些地区对购房首付比例进行了调整,降至三成、甚至两成。这些因素的调整,不仅带动了商品房交易量的变化,还导致消费者的购房预期发生了改变。

  再者,部分地方政府的政策微调对市场也产生了一定的作用,目前已有多个城市出台了程度不同的住房微调政策。内容包括:下调首套购买的首付比例、减免购房的相关费用;提高公积金的额度、减免购房税以及对个人购买精装房进行奖励等;还包括对普通商品房标准的调整,对土地出让条件的松绑等等,这些政策调整也刺激了购房者的购买行为。

  此外,任兴洲认为,去年基数较低和当前的季节性因素也对购生影响。她认为,去年40多个城市实行严格限购,使房地产交易量、价格、土地出让的数值都较低。因此与去年较低的基数相比,今年的数值就显得比较高。另外,因为每年4、5月份以后,结婚、入学、入托,以及就业的高峰期到来,这些因素也会促使购房需求增加。

  当然,她认为目前住房市场的神经还是很脆弱的。当相关政策出现了变化,“地王”又重新出现,再加上刚需释放促使交易量上升,部分楼盘价格上涨,这种现象又会反过来刺激一批消费者,他们担忧房价会继续上涨因而出现恐慌性购买。因此,目前购房者对市场预期的变化也值得关注。

  在坚持住房调控政策的前提下,房价不易出现大幅反弹

  “房价反弹的可能性仍然存在。”对未来房价的走势任兴洲做出了这样的判断,“如今流动性依然较强,通胀率还保持在 %左右,居民储蓄存款也在寻找投资的渠道。这些都是导致房价反弹的因素。”

  那么,楼市是否会出现类似2009年的大反弹?任兴洲认为,如果紧持住这一轮的住房调控政策不变的前提下,不易出现房价大幅度反弹。

  一是目前中央仍强调坚持对房地产市场调控政策不变;二是遏制投机需求仍然是当前的主要任务,限购政策并未完全放宽;三是货币政策仍然保持稳健,这不同于2009的货币宽松状况;四是通胀的压力依然存在,房价大幅反弹不利于对通胀的控制。

  “近期,中央提出要将“稳增长”放在更加重要的位置,但同时温总理在各地视察和调研中也强调要稳定房地产市场的调控政策,严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购政策。并且要采取有效措施促进普通商品房的建设、供给。”任兴洲分析说,“实际上释放的信号仍然是坚持房地产调控政策,实行差别化的住房信贷和税收政策。”

  当前的政策微调需把握好“度”

  当前住房调控面临的难题在于要同时实现“稳增长”和“控房价”的任务。对于如何解决这个“两难”问题,任兴洲表示重要的是把握好政策调整的“度”。对此,她分别给出了短期和中长期的政策建议。

  短期内,一是要支持自住型住房需求,坚决遏制投机性需求,继续对部分城市实施限购政策。这需要将一些房价上涨较快,房价水平较高的城市的限购政策进一步常态化和法制化。以杜绝短期政策结束后房价恢复反弹诱发大量的投机行为。

  二是要控制好利率、信贷和首付比例。这是防止房价反弹的关键因素。因为,不同的利率水平对一个家庭的购买能力有很大的影响、不同的首付比例决定着家庭财富的积累周期,因此在确定利率和首付比例的相关政策时,更要全面考虑。一方面要防止各种优惠政策的叠加效应促使房地产市场快速升温;另一方面对自住型的需求和改善性的需求要给予必要的支持,避免打压正常需求。

  三要建立平稳的住房供给机制,防止出现阶段性或区域性的住房供给不足。任兴洲建议各地依据市场的合理需求量供应土地,保证土地供应和需求之间达成相对的平衡。不仅如此,还要继续重视保障房的建设和分配问题,解决当前突出的住房矛盾。

  四要正确认识房地产对固定资产投资的拉动作用。当前房地产投资增速放缓,从中长期看,房地产投资增长速度的逐步回落具有内在的合理性。同时,也要防止短期内房地产投资下滑速度过快对经济增长的冲击,及时做出一些政策的预调和微调。

  另外,形成合理的市场预期非常重要。任兴洲建议中央政府进一步释放明确的政策信号和导向,防止舆论对当前形势和政策的过度解读、误读和故意炒作。同时,她认为地方政府的微调政策应与中央调控政策大体保持一致。以避免地方过度突破政策界限的情况蔓延到全国,带来不必要的负面影响。

  从中长期来看,她认为应进一步建立和完善住房的法律法规体系,加强城市住房建设的总体规划,加快住房信息系统的建设。同时,加快推进房产税的试点工作。

  另外,她还建议借鉴国外的一些经验,对房地产消费贷款采取固定利率的模式。这样可以使消费者有一个非常稳定的利率预期,可以避免投机者利用利率的变化进行投机和炒作。

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